Se você lucra com aluguel de imóveis, seja por meio do Airbnb ou alugando de forma direta, entender o melhor enquadramento tributário pode fazer você economizar, ou pagar imposto em dobro se estiver no regime errado.
Vamos direto ao ponto:
🔹 Aluguel de curta duração (ex: Airbnb, pousadas, hospedagens)
Se o seu negócio envolve estadia por temporada, como no Airbnb ou Booking, você pode sim:
✅ Ser MEI ou Simples Nacional
✅ Usar o CNAE 5590-6/99 – Outros alojamentos não especificados anteriormente
Ou ainda usar CNAEs específicos para hospedagens:
• 5510-8/01 – Hotéis
• 5510-8/02 – Apart-hotéis
• 5510-8/03 – Motéis
• 5590-6/01 – Albergues
• 5590-6/02 – Campings
• 5590-6/03 – Pousadas
Nesse caso, o faturamento entra como prestação de serviços, e o regime do Simples Nacional (Anexo III) pode ser uma boa opção.
🧮 Com planejamento, é possível pagar alíquotas a partir de 6% ou ainda ser MEI se o faturamento anual for de até R$ 81 mil.
🔻 Aluguel de imóveis próprios (contrato de longa duração)
Aqui a regra muda completamente.
❌ Não pode ser MEI
❌ Não pode optar pelo Simples Nacional
✅ A única opção viável é o Lucro Presumido
✅ CNAE: 6810-2/02 – Aluguel de imóveis próprios
Isso vale para quem é dono do imóvel e o aluga por contrato residencial ou comercial de longo prazo, sem serviços agregados.
Nesse caso, a tributação acontece com base em:
• IRPJ e CSLL: 11,33%
• PIS/COFINS: 3,65%
• Sem cobrança de ISS
➡️ Ou seja, a carga tributária total gira em torno de 14% a 16%, dependendo do porte da empresa.
É um modelo mais vantajoso para quem fatura mais ou tem vários imóveis locados, desde que esteja bem enquadrado e com a contabilidade em dia.
⚠️ Erros comuns que fazem você pagar mais imposto:
🚫 Ser MEI e alugar imóvel próprio de forma irregular
🚫 Estar no Simples Nacional com contrato de aluguel de longo prazo
🚫 Não emitir notas fiscais nas locações por temporada
🚫 Misturar imóveis de terceiros com próprios na mesma empresa
💼 Qual a melhor opção para o seu caso?
Se você aluga imóveis por temporada, com serviços de hospedagem, a melhor opção pode ser o Simples Nacional ou até o MEI, dependendo do porte do seu negócio.
Se você apenas recebe aluguel de imóveis que são seus, sem prestação de serviço, o mais vantajoso (e correto) é o Lucro Presumido.
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