A Receita Federal publicou a Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, que traz mudanças profundas no controle de bens imóveis no Brasil. A partir dela, cartórios e registros de imóveis passam a ser obrigados a adotar o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e a compartilhar todas as informações em tempo real com o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (SINTER).
O objetivo? Criar um banco de dados unificado, capaz de identificar cada imóvel do país por um código exclusivo e ampliar a fiscalização sobre as operações imobiliárias.
O que é o CIB?
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) será um identificador único para cada imóvel urbano e rural do país. Isso significa que:
- Todos os imóveis terão um código exclusivo nacional.
- Esse código será utilizado em escrituras, registros, contratos e documentos oficiais.
- As operações de compra, venda, doação ou qualquer alteração de propriedade ficarão vinculadas a esse número.
Na prática, a Receita passa a ter um mapa completo e digitalizado do patrimônio imobiliário dos brasileiros.
📌Foi criado um novo imposto sobre o aluguel?
Não! O que mudou foi a forma de fiscalização e o cruzamento de dados pela Receita Federal. O imposto sobre aluguel já existia, mas muitos não declaravam corretamente. Agora, com sistemas mais modernos, a Receita consegue identificar facilmente os rendimentos de aluguel, aumentando a necessidade de regularização e atenção dos contribuintes.
Como funciona o SINTER?
O SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais) é a plataforma onde os cartórios irão enviar os dados.
Sempre que um ato for lavrado (ex.: compra, venda ou registro de aluguel), as informações serão transmitidas automaticamente e de forma eletrônica para a Receita Federal.
Esses dados incluem:
✔ Informações estruturadas sobre o imóvel.
✔ Documentos digitalizados.
✔ O valor de referência do bem (estimativa de valor de mercado).
O que muda na prática para os proprietários de imóveis?
Até então, havia margem para “esquecer” ou declarar de forma parcial rendimentos de imóveis, como aluguéis não informados no IRPF. Com o CIB e o SINTER, isso deixa de ser possível.
👉 Se você recebe aluguel e não declara, a Receita poderá cruzar o contrato registrado no cartório com sua declaração de imposto de renda.
👉 Se o valor declarado for diferente do registrado, o sistema identificará a inconsistência.
👉 Transações de compra e venda com valores subfaturados também ficarão sob suspeita.
Em resumo: a malha fina será muito mais rigorosa.
Penalidades para quem não se regularizar
De acordo com a própria Instrução Normativa, o descumprimento das obrigações pode gerar:
- Multas pesadas previstas no art. 57 da MP nº 2.158-35/2001.
- Sanções administrativas aplicadas pelos órgãos de fiscalização notarial e registral.
- E, em casos graves, autuações fiscais que podem chegar a 225% do imposto devido.
Ou seja: o risco de tentar “driblar” a Receita com imóveis ficou altíssimo.
Cronograma de implementação
O plano de trabalho prevê:
- Até agosto/2025: grupo de trabalho instalado.
- Até setembro/2025: protótipo do sistema pronto.
- Até novembro/2025: entrada em produção.
- Até dezembro/2025: consolidação final.
👉 Em até 12 meses, todos os cartórios já deverão adotar o CIB e transmitir os dados ao SINTER.
📌 E agora, alugo imóvel, o que devo fazer para não ser prejudicado?
Se você tem renda com aluguel, atenção redobrada: a Receita Federal está cada vez mais rígida na fiscalização. Para não ser pego de surpresa, siga estas orientações:
✔️ Declare corretamente – Aluguéis recebidos devem constar no Imposto de Renda.
• Quando você aluga para pessoa física → use o Carnê-Leão mensalmente para declarar esses valores.
• Quando você aluga para pessoa jurídica → confirme se eles estão pagando o imposto retido.
✔️ Organize seus documentos – Guarde contratos, recibos e comprovantes de pagamento. Eles são a sua segurança em caso de fiscalização.
✔️ Planeje-se tributariamente – Com orientação contábil, é possível não apenas evitar multas e problemas, mas também encontrar formas legais de reduzir a carga de impostos.
👉 Lembre-se: renda com aluguel pode ser uma grande oportunidade, mas só traz benefícios se estiver bem declarada e regularizada.
Como a Patrimone pode ajudar
A verdade é simples: o cerco está fechando. A Receita terá mais informação do que nunca, e tentar se manter irregular é jogar contra o próprio negócio.
A Patrimone pode apoiar você e sua empresa em:
✔ Revisão e regularização de rendimentos imobiliários.
✔ Orientação sobre como declarar corretamente aluguéis e ganhos de capital.
✔ Planejamento tributário para reduzir a carga fiscal dentro da lei.
✔ Apoio estratégico para empresas que utilizam imóveis como ativos de investimento.
📌 Com o CIB e o SINTER, a Receita Federal terá lupa sobre imóveis. Ter um contador parceiro agora não é opção, é necessidade.
